编者按：本文来自我国网地产，作者：陶婷，36氪经授权转载
城市更新是房地产企业在存量年代面对的新课题，但关于佳兆业来讲，“旧改之王”之称已经是对其多年运营成果的必定。在新年代新经济新对立之下，年代赋予城市的不再仅仅土地，赋予佳兆业的也就远不是“旧改之王”这般简略了。
11月1日，在由我国互联网新闻中心·我国网、我国网地产、全联房地产商会联合举行的“第五届我国城市镇运营商大会”上，佳兆业集团控股首席战略官刘策做了“新式城镇化的立异与运营”讲演，并承受了我国网地产的独家专访，“对现在的佳兆业而言，它看中的不再是简略的数据或成果，它更多垂青的是可以给职业，以及后来的企业，供给更多的经历和精力层面的东西”，刘策说。
城市运营是三驾马车
在增量向存量转轨的过程中，新式城镇化不断向前推动，而高能级的城市“腾笼”之后，还需求“换鸟”。作为新式城镇化中较为要害的一环，房企在近些年不断转型为城市运营商，企图站在城市展开、工业晋级，以及公民休养生息的视角，来助推城市向更高能级的水平展开。
城市运营是什么？事实上，它的开端雏形是旧改，再往后演化是城市更新，而现在，年代赋予它的是更高能级的含义：着眼于成为展开的未来，以前瞻性的眼光，高品质高站位，与政府一起策划城市的全面立异与开发改造，为城市和区域展开表现更多社会价值。
关于转型为城市运营商的房企来说，“运营商必定不是某一方面的天才、专才，应该是通才。在主业进一步展开的一起，将本来楼盘项目开发思想，改变成城市运营和运营的思想”，刘策以为，它给城市带来的奉献，终究不是某一个项目和楼盘的奉献，更多是全局性、前瞻性的城市和经济的推动。
佳兆业集团控股首席战略官刘策 图片/刘畅摄
作为新式城镇化的立异者和引领者，城市运营商该怎样立异？未来10-15年，仍然是我国房地产职业展开的战略机会期，增量商场也仍是安稳的，也将是企业展开的黄金机会期。据此，刘策以为，地产或许空间载体是根底，城市更新对空间价值的重塑，是让土地更有价值，工业则是整个空间展开终究的落脚点。总而言之，城市运营商立异受“地产+城市更新+工业”三架马车一起驱动。
抽丝剥茧背面，城市更新为什么是重要增加极？城市运营最中心的是土地，而反观之前的城市化建造中，土地却一向处在低效的使用状况，“城市承载的不单单是寓居的功用，而是寓居、商业、经济、文明、工业、税收等一体化功用。经过更新的方式，提高土地价值，可以让单纯的土地功用愈加归纳多元”，刘策说。
实际上，本年以来，国家出台许多利好方针，如现代化都市圈概念的提出，推动了城市更新进入深水区，全国各地许多城市都在跟进。刘策泄漏，2016年，全国只要10个城市进入存量商场，2017年从10个城市提高到18个城市，而这个趋势现在仍然在增加。“对中心一二线城市而言，存量商场规模更是不断上行，整个存量的盘活将会是新的增加点”，刘策说。
虽然城市运营成为新的风口，但城市运营所运营的不单单是空间，而是运营人，“城市更新是城市运营的中心内容，城市运营是城市更新的高档方式。除了做好顶层规划外，怎样将这么多人的诉求和利益表现出来，是特别的重要的”，刘策指出。
从头界说“旧改之王”
在增量到存量的转轨期，在职业朝城市运营方向的转型期，佳兆业掌握转轨期增量展开的机会的一起，继续稳固城市更新范畴的优势。就现在看来，佳兆业的整个战略系统，有着清楚的定位，与职业的展开节奏出奇的符合。
聚集于中心赛道，近两年来，佳兆业做了许多本钱动作，在全国控股和参股了6个上市渠道。“佳兆业的初衷是期望经过工业渠道的建立，为城市更新，为地产赋能，将城市运营里中心工业部分做实”，刘策说。
可是，对现在的佳兆业来说，它看中不再仅仅简略的数据或成果，佳兆业更为垂青的是可以给职业以及后来的企业，供给更多的经历和精力层面的东西。谈及此，刘策显得有些激动：“咱们对咱们的了解仍是停留在旧改，可是咱们现在远远不是旧改两个字可以归纳的，城市更新、城市运营才可以精确归纳咱们想做的工作，以及现在正在做的事”。
这从佳兆业出的一本书上，可以精确的看出端倪。本年6月份，佳兆业战略研究院推出了城市更新白皮书《城市运营中心逻辑——美好生活的职责与荣耀》，业界以为此举填补了开发商城市更新范畴的空白。在谈及佳兆业为何出品了这本主题书时，刘策解说称：“咱们现在不单单是城市更新的概念，而是站在城市运营商的视点去看，咱们期望佳兆业整理的一整套城市更新的标准和流程具有学习含义”。
佳兆业集团控股首席战略官刘策承受我国网地产专访 图片/刘畅摄
在专访现场，刘策还共享了佳兆业多年来城市更新的经历。他指出，佳兆业肯定不是依照地产的思想，而是依照“地产+金融+工业”的思想，去打造城市更新项目。除此之外，在城市更新方针尚不明亮，尚不完善的时分，佳兆业等一批企业用它们的经历和实践，推动着政府不断完善相关方针。
不过，在刘策看来，城市运营潜力无限的一起，整个职业的展开与带动力，与佳兆业的预期有必定距离。为此，佳兆业将继续深耕工业，刘策笃定地说：“真实完成城市更新，不是简略的推倒重来，而是在城市更新的优势根底上，输出职业标准，为职业处理问题，终究推动城市完成经济、文明、工业的交融展开”。
从头界说“旧改之王”的佳兆业，有了城市运营商新身份的佳兆业，他的未来，由他不由天！
以下为我国网地产对佳兆业集团控股首席战略官刘策的采访节选：
我国网地产：为什么现在变成了新式城镇化？
刘策：首要，本来的城镇化是一碗水端平，以房价为例。2012年之前，不管是一线、二线、三线城市，房价的涨幅都比较挨近，可是从2012年开端，一线二线和三线城市就有显着的区别，一线领涨，二线中心，三四线涨幅低一些。
这种改变使得政府和房企，关于区域分解有不同的做法。对政府来说，现在的中心是在展开都市圈的一起，不能使小城镇空心化。所以，政府鼓舞更多的房企，参加到城镇化的开发傍边，特别是到工业里边去。
关于房企来说，确实跟之前玩法不一样，一二线城市是兵家必争之地，竞赛十分剧烈，检测房企的快周转才能。而城镇化更多检测的是企业的工业导入才能，房企不再是单纯的地产开发，一碗水端平的格式去展开，更多考虑区域分解和工业高质量展开。
第二，当时的城镇化也呈现了分解，关于中心一线城市而言，已确认进入到城镇化的晚期了，深圳、上海的城镇化率到达80%多了。
我国网地产：公共场所说是60%。
刘策：60%是全国的，而中心一线城市城镇化率80%。这些城市需求站在城市运营的视点切入城市更新范畴，检测房企的除了让建筑物从头勃发活力外，怎样协助城市提高经济与人口、导入工业、提高税收，这个比之前的难度都大的多。
第三，现在的城镇化已不是单纯的地产开发，现在中心方针着重房住不炒，着重更多的展开实体工业。关于展开城镇化的当地来说，也不再是建造这么简略了，需求推动更多工业的展开；关于房企而言，需求具有工业运营的才能。
我国网地产：转型为城市运营商的房企，怎样做新式城镇化的立异引领者？
刘策：立异分为三点。榜首、区域分解的局势下怎样因城施策；第二、在现在的城镇化分解情况下，在一二线做好城市更新，三四线做好“地产开发+工业”这步棋。第三、在整个城镇化的下半场，在传统地产开发的运营之外，去带动乃至培养更多新工业。经过硬件和软件去提高城镇化，经过赢利的提高，去给城镇化装入新东西，这是最中心的改变和立异。
我国网地产：城市更新怎样平衡各方面的利益，以及资金问题？
刘策：这个确实是许多房企切入到城市更新范畴不能逃避的问题。由于城市更新本质上是跨周期的出资 ，最快也是要五年，大部分周期是8到10年，不同于传统高周转一两年就回现金流的方式。因而，房企切入这个范畴要有满足的耐性，如果是抱着短平快的思路搞城市更新，那注定是失利的。
第二，开发商切入城市更新组织要有节奏，从出资份额上来看，要拿一部分做城市更新的出资，脚步不能迈得太大，不然可能会导致资金链严重，那就因小失大了；第三、房企如果有自己的主意，想切入城市更新范畴，与其从0到1，还不如采纳协作共赢、资源共享的方式，这样做才可以各自发挥各自的优势。
我国网地产：政府和房企怎样完成最佳结合？
刘策：政府是裁判员，是方针的制定者；房企是运动员，两者要更好的结合。首要，方针上要给房企清晰的方向辅导，比如说一线城市的中心是城市更新，城市更新是什么方式、对房企的要求是什么。第二、政府需清楚自己的诉求，期望房企带来什么，需求房企具有的才能是什么。
其次，两边异曲同工。两边都要考虑对方怎样展开，政府是营建杰出的方针环境，让房企有杰出的展开渠道和方针环境，房企更多的则是要改变思路，而关于房企来说，要改变了思路，不仅仅仅仅买地卖楼，朴实的地产开发，更多的是城市运营和城市更新，发挥地产经济的安稳性，以及扮演好工业容器的人物。
此外，还需求媒体等言论环境的合作，可以让政府和开发商在更高的层面上有更多的一致。