编者按：本文来自微信大众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权转载
刚刚曩昔的双11，天猫总成交额到达2684亿元人民币，又创了天量。
不过，咱们更关怀的是本年电商开端与房企的深度试水。
阿里在双11拍卖全国万套房源，京东推出6000套特惠房，苏宁也推出上万套恒大的优惠房源。据计算，京东房产线上找房用户同比增加5倍，线上服务咨询量增加7倍，线上订单量增加3倍。
互联网卖房，现已来了。
01
我觉得吧，电商与房企的交融，实在是十分正常的一件工作。
在经过多年的互联网浸透后，今天的我国，卖任何一件东西，假设没有电商参与，反而会很古怪。
国民总时刻有限，用户习气的线上变迁，决议了电商主导了商业的进口。
电商是乐意卖房的。由于电商的竞赛是流量的竞赛，流量来自于产品和服务的广度，房地产带来的高消费人群对电商便是一片宽广的蓝海。所以淘宝、京东甚至于头条都做了自己的房地产笔直频道。
而房企也需求电商这样的海量流量途径为自己拓展出售途径。
一个项目几个月的宣扬，或许都不如双11这一天的流量。就像李佳琪导流化妆品，参与双11的楼盘能被强曝光，多少也是有点用途的。
就算这一天连一套房子也卖不出去，这些楼盘也赚足了人们的眼球，在未来这些重视度都或许转化为实践的购买力。
楼盘项目上架电商，比媒体投进和中介拉客廉价多了，这才是房企拥抱电商的实质原因。
02
好，下一个问题是，已然是双赢，为什么本年才做的那么深。
有媒体说本年是互联网卖房元年，这不太精确。阿里和京东一向就有法拍房的事务，苏宁上一年推出二手房事务。
不过，我回忆中，本年的确是第一次，双11这么高调地卖新房。
理由也很简略，由于房子真的很难卖。
曩昔4年的接连调控，各地楼市被按在地上冲突屡次。当下也只要深圳和上海还有些热度，大部分城市都处于静淡市。
一旦房价不涨之后，短少金融出资特点，大部分项目就卖不动了，房企苦不堪言。
更头疼的是，2015年楼市高峰期，房企们许多举债。现在债款会集到期，紧绷的现金流逼着房企快回款自救。据克而瑞研究成果，前9个月，全国房企新增债券类融资本钱7.03％，境外债券融资本钱达8.08％，超越10%以上的境外债融资已不再是职业个例。
而咱们都知道，每年下半年卖房最好机遇是金九银十，过了10月半年内是没有风口的。这样一个时刻段，双11这个巨大的流量工作，便是送给房企年底收官大促的最好礼物。
趁着电商狂欢，能卖出一套是一套吧。
03
那咱们接着来看看双11卖房的作用。
不知道是不是偶然，双11全部计算里没有发表房产板块的成交金额。
咱们都知道，电商新品类推行起步的时分，总是补助最多的时分。假如互联网卖房形式可行的话，那现在便是最大的时机。
可是，当我去看了大电商双11房产促销之后，觉得当下互联网卖房，仍是浅了点。比对专业房产APP，会发现京东这些归纳电商其实是不太懂房地产的。
比方：
一个页面露出了多个城市的项目，毫无意义，即便是炒房客，也只聚集单个热门城市；
至少应该一致项意图价格单位，房子总价、单价混在一同很乱，还夹杂着看房服务；
补助太小，动则一套几百万的房子，那些减5000的优惠券底子不够看；
流量很大，转化很少，大部分项目没有人留言谈论。
看得出来，互联网卖房，宣扬流量上现已满足了，但间隔成交的还太远。
04
这样的成果应该在大部分人的预料之中。
产品房是不动产，与电商上卖的最好的快消品有实质区别。
一套房子好欠好，不是给几张作用图就行了。它触及区域方位、城市界面、周边配套、户型装饰，这些都需求实践看房才干知道。
买房子，说到底买的是一种不行搬迁的寓居体会。
尽管VR、AR技术进步很快，但现在也只能掩盖到室内部分，比亲临现场仍是差许多。
只要人的寓居体会是肉身来实践的，这种生活方式没有改变的话，那就有必要要去售楼处看房。
那么已然人都去现场看了，也没必要再回到线上成交了。
所以现在的互联网卖房，但凡想在途径上直接成交的，都是伪需求。
比起直接成交，楼市更需求互联网来做的是信息分发和导流。
至少在当下，我觉得京东、淘宝电子商务途径是做欠好房产的，反倒是那些专心于信息分发的笔直电商更有时机，比方贝壳、安居客，今天头条的美好里。
在那里，用户至少能找到自己周边能买得到的房子，没那么多所谓优惠，但满足丰厚精准。
下图来自美好里APP。
并且，哪怕是更小流量的自媒体带货，也比电商转化率更高，由于定见首领能供给愈加专业的认知，有时一个主张真的能帮咱们节约几十万。这也是怎么回事房企那么喜爱在自媒体上做广告的原因。
相同一个用户，能够在双11血拼几十件衣服，但一旦进入到房产频道，他就会变得出奇地慎重。
由于购房者需求的是多元、专业、值得信赖的信息，而不是几张优惠券和一个快速付出的按钮。
05
买房子，是一个重决议计划，超低频的买卖行为。
即便是像上海这样存量房丰厚，资金殷实的楼市，大部分人换房的时刻需求5年，或许8年。
以下数据来自于真叫卢俊，计算自上海每套产证出让的前后时刻。
由于周期长，金额大，所以每个购房者，实质上需求的是十分优质的辅佐服务。
房产信息分发传递，协助购房者挑选标的，这仅仅第一步。惋惜的是，当下的互联网卖房也只做到了第一步，然后就没有然后了。
购房者其实还需求更多，比方解读方针，咨询主张，信贷融资，假如是二手房，还需求带看盯梢、生意成交。
惋惜这些通通都是非标的，通通都不能互联网化。
所以你会发现，天猫、京东双11一天就能卖2600多亿，可是每年出售额16万亿的新房商场，互联网却连零头都抢不到。
与此同时，许多的中介，在线下过得很好。咱们这次去长沙组团看房，趁便调研了当地的中介商场。
别看长沙房价很廉价，只要1万出面，长沙中介费全国最贵，最高还能够收到10%，按揭和典当借款服务费3%。几乎抢钱，这样的盈利期现已继续多年。
06
值得反思的是，这么大的线下卖房，却没有互联网人推翻成功的。
最近一个失利的比如是爱屋吉屋，经过四年多的运营，烧掉了几十亿人民币，现在点开官网链接，却是一个无关的页面。
想当年，这个彻底运用互联网形式，来应战传统中介职业的公司，具有全部成功的基因：
1、大规模融资
2、贱价补助
3、漫山遍野的宣扬
融资、补助、广告这三招历来都是互联网吊打线下传统职业的利器。
但这一次爱屋吉屋花掉了重金之后，才发现房地产底子不吃这一套：
用户要的是买到、买对房子，而不是中介费廉价1个点；
烧钱树立品牌有用途，可是买卖低频，掩盖不了本钱；
宣扬补助上的高举高打，却解决不了品控的问题，拿不到优质房源。
比起爱屋吉屋，链家做的愈加朴素一些。尽管也烧钱，也融资，可是链家把资金全都用在门店布放上。
由于链家很清楚知道，房地产商场，玩虚的没用，说到底仍是看产品。这个产品，在二手商场里便是房源。
所以链家才会率先在全国做真房源。这些信息都是花钱用人肉一个个电话承认的，且每隔几天就要和房东核对一下，本钱巨大。但也正是这么大的投入，一举摆开距离。
有点挖苦的是，便是这个从没有互联网基因，深耕线下服务的中介公司，做出来的链家APP和孵化的贝壳，是房产范畴用户最多的使用。
07
我国的房地产商场满足大，大到每年都有巨子出来应战这个职业。
可是现已有好多个失利的经验告知咱们，每个想进入楼市的人，都应该敬畏这个职业。
不要老是想着经过一个营销工作，又或许用降维冲击的思路，一举拿下楼市。
买房子，是我国老百姓最上心的工作，也是操作最杂乱的买卖，有自己的运营规则。
我国的互联网现已曩昔了碾压全部的高光年代，是时分沉下心，听听购房者的心声，看看那些根源需求。
尊重用户，做好服务，比简略粗犷地在网上挂个卖房信息，要靠谱得多。