青客公寓“流血上市”后遗症凸显 沦为“僵尸”中概股
本报记者/郭阳琛/刘媛媛/上海报道
自瑞幸“自曝”财务造假后，中概股遭到做空机构“围猎”，这其中“长租公寓第一股”青客公寓（QK.US）虽然尚未被做空机构盯上，自身却已陷入“爆雷”危机。
近期，在美上市的青客公寓遭到来自全国房东与租客的大规模投诉，称该平台存在拖欠房东租金、水电费，拒绝租客退房、撤销租金贷，以疫情为借口要求房东减免租金，却未对租客减免等问题。截至4月9日，在黑猫投诉平台搜索“青客”，显示投诉量已高达4414条。
“青客公寓的问题主要是快速扩张带来的资金链脆弱问题所致。”有业内人士向《中国经营报》记者表示，“前几年长租公寓的盲目扩张‘流血上市’，导致企业抗风险能力变差，对租金贷的过度依赖也使其流动性受限，疫情导致的退租和空置问题更加剧了资金链断裂风险。”
财报多个方面数据显示，青客公寓2017财年至2019财年已连续3年亏损，且经营活动现金流净额连续3个财年为负，因此被称为“僵尸”中概股。
在记者采访过程中，青客公寓某上海区域负责人坦陈“公司当前资金紧张，未来会将部分房源交由建设银行管理。”相关品牌负责人则和记者说，目前公司位于上海龙华市徐汇区龙华中路的办公总部已有部分办公室退租，对于房东和租客反映的情况，公司会具体问题具体对待。
总部办公楼空空如也
“说句难听点的，以后就没有青客了，房子都是建行的了，这我是实话实说。”4月8日，在与一位房东对峙过程中，青客公寓上海区域一位经理如是说道。
三年前，李峰（化名）将两套位于上海市宝山区的房子委托给青客公寓运营，而在今年2月份拒绝“减免3个月房租”的要求后，其便无法在青客宝APP中提取租金。在拨通了青客公寓该区域负责人的电话后，上述负责人向李峰表示，由于公司现阶段资金短缺，暂时会将预付三个月房租改为按月打款。同时，公司正在和建行谈合作，“很多房子陆陆续续在转了，后期全部房源都转进建行，青客未来可能只做运营了，房租都由建行来打给房东。”
事实上，就在此前一天，记者来到了位于上海市徐汇区龙华中路596号A座的青客公寓总部，位于16层的总部办公区大门紧闭，屋内漆黑一片，空空如也，只有大门玻璃上贴着一张留有”复工前联系方式”的通知；15层的会议室也是如此，部分房间内的桌椅、电脑已被搬空。
多名物业工作人员和记者说，从今年年初开始，前来寻找青客工作人员的房东和租客每天都有五六十人。
记者从物业方面获悉，青客公寓是A座办公楼规模最大的公司，9、15、17、19、20等多层都有青客租下的办公室，也在16层买下了两间办公室，而在过年前后就都已经全部退租。
“以往青客每天都有几百人上班，闸机一次最起码走二三十人。”据物业工作人员回忆，这栋楼青客公寓的员工最多，自从1月底放年假后，就没有看到过青客公寓的任何一个员工，“就像凭空消失了一样。”
不过，青客品牌部相关负责人在接受记者正常采访时表示，青客总部仍在龙华中路596号A座16层，因为没有获得复工资格，所有员工仍在居家办公，复工时间公司尚未通知，“退租的部分有些搬到了绿地缤纷城，有些搬到了嘉定。”
“确实有一部分房源是要转给建信的，即中国建设银行的建融家园，这在每个城市的份额都不相同。”上述负责人和记者说，这种模式持续了很久，原本房东和青客公寓的合作伙伴关系就转到了房东与建信两者间，青客负责运营相关房源。
租金贷使用率超6成
3月底，因为房东迟迟收不到房租选择与青客解约，杭州市余杭区租户张亮（化名）连退租程序都没走完，就只能匆匆搬离。张亮联系青客公寓区域经理了解到，因为是青客方面的问题，自己可以无责退租，获得所有押金、剩余房租、各种费用并且无偿解除租金贷。
然而，直到青客公寓被卷入愈演愈烈的“两头吃”风波，张亮才发现了自己当初在业务员“忽悠”下办理了华瑞银行的租金贷，在退租后，其依然收到了来自银行的还款催缴通知。
“当时青客业务员只是避重就轻地说这是青客的优惠政策，不但可以分期支付还可以压一付一，每个月房租也比正常支付要少一些。”张亮和记者说，如今其在相关APP上的3月贷款已显示逾期。先后联系了青客公寓客服、业务员、区域经理，均无功而返。
实际上，租金贷一直是青客公寓的“阿喀琉斯之踵”。时间拨回至2019年12月，有多名租户向记者反映，退租已超过一个月，但每月仍会收到催款短信。
近日，当时租住在上海市闵行区的刘雪（化名）和记者说，过年前退租后便四处联系青客公寓、华瑞银行，但租金贷却始终未被解除。“我和其他租户也一起去过青客公寓总部，但一直得不到何时能解除租金贷的准确答复，为了不影响个人征信，我已经多交了两期贷款。”
“有一点可以明确的是，只要租户完成退租后，租金贷就是青客与银行间的事了。”青客公寓相关负责人和记者说，由于部分退租存在租客违约行为，需要对水电费等费用进行清算，加之现在尚未完全复工，解除租金贷需要1~2个月。
根据青客公寓年报，目前，青客公寓共与11家金融机构建立了合作，这中间还包括华瑞银行、网商银行等民营银行，贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元。
青客公寓方面表示，通过折扣等方式鼓励租客办理“租金贷”来支付租金预付款，以便从合作的金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款，这些租金预付款是青客公寓日常运营的主要资金来源，也是其流动负债的主要构成部分，如果租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。
2019财年，青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月，仅有5.5%租户会选择到期续租。在青客已终止租赁合同的租户中，有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同，被没收1~2个月租金。
相关政策要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。而截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%，超过最低标准的两倍之多。
市值缩水近3亿美元
“我认为造成上述现象的原因还是长租公寓快速扩张带来的资金链脆弱问题，市场需求断崖下滑，租金、员工薪酬等成本带来的入不敷出都催生了长租公寓的种种乱象。”在中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林看来，在疫情特殊时期，长租公寓通过“趁火打劫”的方式缓解现金流，这种“两头吃”行为不仅丧失了客户的信任，也极其不利于长期可持续发展。
记者查阅青客公寓年报发现，截至2019年9月30日的2019财年，青客公寓净利润亏损达4.98亿元，而在2017财年和2018财年，青客公寓分别亏损2.45亿元和4.99亿元。这在某种程度上预示着，近三年青客公寓累计亏损超过12亿元。
此外，从资产负债来看，2019财年青客公寓总资产为17.997亿元，总负债为26.106亿元。2017财年~2019财年，资产负债率分别为137.17%、143.82%和145.02%。
现金流方面，2017财年~2019财年，青客的经营活动现金流净额分别净流出0.44亿元、1.17亿元、0.88亿元，连续3个财年经营性现金流净额为负。
不难看出，青客公寓一直处于“资不抵债”的状态，资金链缺口庞大。根据年报中披露的内容，其融资活动的现金流入主要为上文提到的租户通过“租金贷”模式支付的预付租金，但2019年度，青客公寓需偿还租金分期贷款高达14.43亿元。
钱从何而来？融资是最快速最有效的方法，记者梳理发现，在去年11月上市之前，青客公寓共进行过四轮融资，投资方包括纽信创投、达晨创投、赛富基金、摩根士丹利管理的私募基金，以及凯欣亚洲投资等。
而在上市之初，青客公寓曾计划筹资1亿美元，最终上市降至了4590万美元，缩水过半。这也从侧面能够准确的看出，青客公寓对自己在美股长期资金市场的表现并不自信。
事实上，上市后的青客公寓从股价上看表现确实不够理想。2019年11月5日，青客公寓在纳斯达克上市，发行价17美元/股，当天开盘价17.35美元/股，上市三天后涨至19.05美元/股，市值突破9亿美元。
然而好景不长，此后青客公寓的股价一路走低，截至4月8日，青客公寓股价仅为12.50美元/股，总市值已降至5.93亿美元，相比上市之初的市值缩水近3成。
“就资本运作逻辑来讲，得到资本推动后，长租公寓服务商都是拼命地快速扩张，但这是违背基本的商业逻辑的。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。
青客公寓方面此前曾向记者表示，现金流压力是长租公寓行业普遍面临的问题，但公司暂时还不考虑下一步融资。“高层可能会有一些想法，但落实之前我们也不清楚。”而4月8日，当记者再次追问是否会以与建行合作获取融资时，其品牌负责人予以否认，并表示“属于商业机密，不便透露”。
“我们就是那些资本试错的牺牲品，能做的都做了，现在只有等消息了，希望青客能够活下去。”在一个近1000人的上海青客房东维权群里，一位房东无奈道。