编者按：本文来自微信公众号“贝壳找房订阅号”（ID:beikejuzhu），作者：福到君，36氪经授权发布。
买房越早越好吗？疫情给楼市降温了吗？
想要有个家，要付出什么代价？宅家模式，发现了哪些居住痛点？
在贝壳找房《2020新居住消费洞察报告》（以下简称《报告》）中，
你都能找到答案。
被降温的楼市，熄不灭欲望的火
无论是看重附加在房子上的资源，还是出于对房价易涨难跌的预期，在城镇化进程中，人们的住房需求将在很长一段时间内保持在较高的水平。
那么，买房是越早越好吗？从贝壳调研数据来看，67.7%的受访者表示赞同，女生更热衷于早买房。此前，在贝壳找房的《2020女性居住现状调查》中，66%的女生希望婚前拥有一套属于自己的房子，95后女生持此观点的甚至高达7成。而从贝壳找房的二手房交易数据来看，购房者也有日趋年轻化的趋势。
同时，还发现了一个现象，超半数受访者的买房意愿会因年龄相仿亲友的买房行为而增强。并且越年轻越容易受影响，女生比男生更容易受影响。
然而，这次疫情某些特定的程度上给人们的买房计划降了温。贝壳调研多个方面数据显示，7成受访者的买房计划因疫情而发生改变。其中，20%的人其态度发生了180°转变，在买或不买的天平两端，分别站着26.1%和25.9%的人。加之30.5%的人延后买房计划，整体来看，疫情下超半数的人延后甚至放弃了买房。
原因有很多，首先疫情之下，人们最先考虑的是生存问题，“日子本来就不好过，再买房，压力又要增加！”这是很多风险偏好低的人暂缓买房的原因。其次，人们的投资消费理念也会有新的认知，有些资金会流向医疗、保险等健康类的投资。毕竟命在，啥都好办。还有一部分人担心房源选择余地小，“如果不是急用钱的房主，可能不会在此时卖房。”
但是，经历了“宅家模式”的人们，对居住环境的好坏也有了更深的体验和认识，换房需求依旧存在。调研中，45.7%的人希望在一年内改善居住条件，只有29.3%的人明确表示暂时没有改善需求。
那么，是通过租房还是买房实现改善呢？调研中，在有改善需求的人中，55.4%的人有买房计划，其中29.9%的人甚至计划加速。另外44.6%的人则不想买房或延后买房，他们中7成的人排斥合租，因此他们大概率会通过整租实现改善。
在买房、租房过程中，消费者的痛点也较为集中。在买房过程中遇到的房产中介行为不规范、售楼处销售人员服务水平低、开发商行为不规范等是反映最为普遍的问题，租客所面临的居住痛点主要是对房东行为不满意，反映在一些房东素质相对不高、恶意涨价等方面。
这样一些问题实际上是因为行业交易及规范制度仍不完善，买方或租客的权益尚不能得到保障。这也将倒逼市场制度走向规范，撬动行业服务持续升级，未来进一步加强供给端行为监管和消费者的利益保障。
想要有个家，你准备好了吗？
买房是家庭的一笔重大消费支出，存下多少钱可以开始考虑买房？相信大部分人的答案是，至少存下一笔首付钱。
那么，存多少钱算够呢？《报告》显示，消费者的购房能力存在较大差异，47.9%的消费者表示，缺首付是买房时的首要痛点。35岁以下的年轻人以及月收入不过万的人群缺首付的现象最严重。
《报告》中，57%的受访者能用于买房的钱不足百万，仅有12%的人购房消费能力在300万以上。即使是收入水平略高的一线城市，仍有45%的人的购房资金在100万以内。
有必要注意一下的是，百万房款的“成色”因城市而各异。通过房价收入比这一指标，我们大家可以直接衡量出一个城市普通家庭的购房难度，即不吃不喝多少年才能买得起一套房子？《报告》显示，京沪深高居前三位，新一线城市中，南京、天津、杭州最难。所以，以二手房的成交均价来看，在京沪深，百万房款不过是一套60㎡二手房的首付，而在部分新一线城市，几乎可以全款购买。甚至在房价最低的长沙，百万房款买一套100㎡的大house也不是梦。
除了城市差异之外，不同人群的资金实力又有何差别？哪些人能拿出更多的购房款、承受更高的月供？
从《报告》数据来看，年龄上，80后最强。作为社会的主力消费人群，80后能拿出百万以上房款的人最多，将近6成；能承受的月供上限更高，6成的人能承受5000以上的月供。
学历上，学历越高，资金实力越强，研究生中7成的人能拿出百万以上房款，谁还能说读书无用呢？
性别上，虽然超半数的人都拿不出百万以上的房款，但整体上男生比女生还是更有钱一些，且过半数的男生能承受5000元以上的月供，高于女生。
贷款买房，你安全吗？
多少人都爱慕你新房子的容颜，可谁能懂你每月还贷的辛酸？
买房最让人痛苦的除了凑首付，便是十几年的还贷历程。所以，很多人的心态是，房奴难避免，但少当一天是一天。《报告》显示，受访者超半数以上愿意提前还款。低收入群体更多地选择提前部分还款，而随着收入水平的提高，愿意提前一次性还清房贷的比例显著增加。
其实，还房贷痛苦与否，除了收入的高低和稳定程度不同之外，还取决于月供在家庭收入中的占比。业内人士普遍认为，50%是警戒线，30%是舒适线。
从银行角度来看，一般要求借款人的家庭收入是房贷月供的2倍以上，一些城市甚至要求是2.2-2.5倍。如果家庭名下还有别的负债，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。设置这个门槛，是银行为了降低自己的风险，月供收入比越高，“断供”的风险越大。
从实际生活感受来看，月供高于家庭收入的50%，日子恐怕要过得紧巴一些，成了所谓的“房奴”。而30%以内，贷款压力不大，对生活品质也没有明显影响。
假如买一套60㎡的房子，按城市最低首付比例计算贷款总额，《报告》发现京沪深已经高出警戒线，其中深圳高达79.4%，风险最高，家庭生活品质也会受一定的影响。新一线城市则都在警戒线以下，武汉、东莞、郑州、成都、昆明、沈阳、长沙甚至处于舒适区，长沙舒适程度最高，月供收入比仅17.4%。如果房子再大一点到90㎡， 连广州、天津、杭州、南京也开始亚历山大。
所以，如果你收入稳定，家庭开支种类较多，比如有子女教育支出等等，可以将月供控制在家庭月收入的30%；如果工作稳定且上升空间大，日常开销用途不多，为了买到心仪的房子，可优先考虑将月供控制在40%-50%左右。但想再高的话，目前形势下，建议慎重。
房子可以为人们带来幸福，但也可能给很多人带去烦恼。因此，明确自己的经济实力，在买房前仔细权衡自己当前最迫切的购房需求，量力而为才是最好的选择——买不起大的买小的，买不起小的租房住。“家”的观念虽然在中国人的心中很重，但是一个让人直不起腰的“家”，或许不要也罢。
千金买宅，万金买邻，好社区到底什么样？
经此一疫，人们渐渐体会到住宅不仅只是提供生活的容身之所，事实上，我们的娱乐、工作、休闲、生活等通通都要依赖它开展。因此，购房者对健康之居提出了更高要求。
首先，良好的社区会为生活带来满满的“居住安全感”，但现实总有不尽人意之处。
硬件配套方面，小区绿地面积太小和卫生条件差是消费者所面临的两个最大的居住痛点。受访者中，53.8%的人表示当前居住小区存在绿化面积不足的问题，44%的住户正遭受着社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。此外，缺乏配套的健身场地和儿童游乐园、楼间采光不足、社区不封闭无法保证安全等也是影响消费者居住体验的主要的因素。
软性配套方面，46.3%的受访者表示居民素质参差不齐是其面临的居住痛点，比如遛狗不清理宠物粪便，在楼梯间乱堆放杂物等行为屡禁不止。“千金买宅、万金买邻”，邻里素质决定居住品质的高低，过去重硬件轻人文的观念将逐步改变，未来社区运营应当打造出有交流、有温度的邻里圈子，构建出“远亲不如近邻”的人文场景。
另外，32.4%的受访者反映当前居住小区存在物业服务水平差，反映问题得不到及时解决的现象。好的物业是生活品质的保障，是决定房子保值增值的支撑因素。毫无疑问，社区是这次疫情中最基本的一道防守线，只有在社区中控制住了，才能切断疫情的扩散。物业不仅影响着居民的日常生活，在这次疫情中更可能影响到我们的生命健康。有的物业管理到位，服务人性化，一天消杀两次，门把手、门禁处等小区的各个小地方都不放过。电梯里也准备牙签和纸巾，小区更是进出管控严格，对不能外出的居民帮忙买菜和购置生活用品。未来能够在生活服务、社区安防方面做到极致的高品质物业将会深受消费者青睐。
宅在家，才发现以前过得有多糙！
国家统计局数据显示，2018年我国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米,如、果按照0.7的使用率来折算，城镇居民人均使用面积仅27.3平，与发达国家相比存在一定差距。可见，居住空间不充裕仍是多数家庭所面临的住房问题。
收纳空间不足是消费者普遍面临的居住痛点。尤其在疫情期间，收纳空间不足，无法满足储备需求成为43%的受访者的痛点，位居第一。所以在相对有限的居住空间里实现收纳功能的完善将会显著提升居住体验。
而在资金预算不足的情况下，消费者将会优先改造哪一居住空间？调查显示，零噪音卧室、电器配齐的厨房、能做办公区的书房是消费者最为偏好的三大居住空间。
《报告》显示，男生更在乎书房，女生更看重卧室。二者的改造都体现了对居室动静区设置的需求。眼下，不少人因为疫情在家办公，小孩的追逐打闹声、父母辅导孩子作业时的歇斯底里、电视和音乐声.....如果隔音效果不好，这种“声声入耳”的体验会让人抓狂崩溃。但如果房子的动静区设置合理，父母在客厅看电视、孩子在书房上网课，你在书房或卧室办公，彼此之间互不打扰，既能大大的提升效率，也有利于正常休息。
人们对厨房的改造则是个更有意思的话题。《报告》中，人们最需要的小区周边配套是美食街和蛋糕店，对美食的需求甚至超过了对医院、教育、交通等等。其中的原因除了民以食为天之外，恰恰透露着人们对自家厨房的不满意。
近两年，市面上的主力户型都是小厨房，高房价可能是一个原因。有业内人士曾说过：在高房价区域里，客户可能更关注比如客厅、餐厅、卧室，甚至是收纳空间，而对厨房的敏感度要低一些。尤其是年轻人，越来越习惯点外卖，而不爱下厨房，权衡之下，厨房就成为了被牺牲的对象。但这次超长的宅家模式让我们平时没时间关注的问题被放大。
厨房之于人们，不是为了家务劳动，而是家庭感情升温的重要场所。《报告》显示，有近一半的家庭，最希望改造的是厨房。小夫妻周末在家一起做做西餐、蛋糕，来一顿浪漫的烛光晚餐。这些快乐是外卖体会不到的。而且，我们在做饭这件事情上，越来越依赖各种烹饪工具：电饭锅、炒锅，平底锅、煎锅，还有豆浆机、榨汁机、空气炸锅、面包机、搅拌机，煮蛋器……厨房小了，放不下啊！
所以，我们应该放大的是厨房功能，而不是厨房空间。大家需求的不再是传统意义上的中厨空间，更多的是中西结合的开放式或半开放式厨房。厨房的功能会被延伸至外部，又能和客厅融为一体。《报告》显示，近半数的消费者更偏爱开放式的厨房。其集传统厨房功能与时尚生活元素于一体，深受慢慢的变多消费者尤其是青年群体的喜爱。